令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計によると、全国の空き家は900万戸となり、５年前（849万戸）と比べ、51万戸の増加で過去最多となっています。また、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と、５年前（13.6％）から0.2ポイント上昇し、過去最高となっています。空き家数のうち、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385万戸と、５年前（349万戸）と比べ、37万戸の増加となっており、総住宅数に占める割合は5.9％となっています。そして、深川・滝川・旭川・留萌の各市においても、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は増加している状況にあり、用途もなく放置されている家屋が散見されます。ざっくり推計しますと、16軒のうち１軒は放置されている空き家になっているといえるでしょう。

　私は、夏季の雑草や冬季の積雪が放置されている一戸建てに気をもむ近隣の住人の声を、数多聞いてきました。そこで、この地域の空き家を自ら引き取り、希望者に貸し出すことで、諸問題の解決を図るというビジネスモデルを構築いたしました。具体的には、相続物件を購入して点検を行い、建物の３要素である躯体・電気・設備のうち、新規居住者が気になるであろう箇所を補修または交換する自前施工を行い、一戸建てを賃貸物件とするものです。

　ここで、不動産賃貸業の概要をご説明します。大手賃貸サイトSUUMOの公表データを、各市の人口動向にあてはめて数値化すると、旭川・深川・滝川・留萌の順で「アパート」は需要に対し供給過剰に陥っている状況がわかります。少子高齢化のため新規需要が少なくなることから、さらに供給過剰は続きます。他方「一戸建て」は賃貸物件が僅少のため供給不足となっています。世帯向けの賃貸住宅は４ＬＤＫ以上が望ましいのですが、画像を見たところ女性なら気になるような部分が多いため、そのような賃貸物件へ秋波を送ることはないでしょう。その原因として物件の外観と水回りが良くないのではないか、と私には思われました。

　世帯の方のために、一戸建て賃貸のポイントとして、①躯体の塗装、②室内臭の除去、③台所の整備、④トイレの更新、⑤フロ場の改修、⑥照明のLED化、の６点を私は企画し、施工しています。私が自前で工事をしている理由は明確で、オーナーが修理範囲を都度、即時決断する必要があるためです。なにしろ、業者は各専門に特化しているので、持ち場を完成することには長けていますが、施工工事の調整そして予算管理はオーナーしか担えないからです。

　施工調整と予算管理についてもう少し記します。建物の修理範囲には、自前で工事できない部分もあります。私は高いところが登れないので、屋根と窓の工事は協力会社に一任しています。管工事も機材と技術を要しますので、やはり協力会社にお願いしています。しかしながら、素材のグレード等を決めたり、施工の程度を定めたりすることは、オーナーである私の仕事となるのです。ほか、土木、大工、断熱、電気、内装も私の仕事となりますが、これらは外注してしまうと華美に施工されて予算超過となるためです。

　私は世帯の皆様が、第一印象で気に入ってもらえるような物件作りに取り組んでいます。このようなテーマを持ち続けることも、一戸建てのバランスを見極めるというオーナーだけの仕事となります。

　賃貸目的で相続物件を購入しても、躯体の経年劣化、電気設備の老朽化、水回りの陳腐化といった状態のままでは、新規賃貸借いわゆるリーシングが困難です。なぜなら、売買直前まで物件に人が住んでいたとしても、その人が慣れていたり我慢していた部分がたくさん残っているためです。そこで購入物件を、世帯の方がお金を払ってまで転居したいと思っていただける水準へ引き上げることが、リーシングを確実にし、一戸建てを賃貸ビジネスとして成功させる秘訣となります。

　さて、世にリフォームという言葉がありますが、それは自分で住むとき拘りを持って改修するという消費行為を意味します。これに対し、私はリメンド（reMend）という言葉で、世帯で住むとき気に入ってもらえる位の修理するという投資行為を提唱しています。その違いは幾つかありますが、とりわけリメンド（reMend）には事業者が行う修理なので客観性があることが挙げられるでしょう。ここでいう客観性とは、「世帯の方がこういうのでいいんだよ」と感じてもらえる箇所のことです。世帯の方は、なにも新築に住もうとしているわけではないので、家賃と比べての割安感や清潔感があればサクっと納得するし、逆に、内覧して我慢できない箇所が見つかればスルーします。つまり、世帯が一戸建てを借りて住む場合、こういうのでいいんだよという線引きが必ずあるのです。したがって、その物件の我慢できない箇所を削っていれば、賃貸物件の水準を自然に引き上がり、内覧希望者が拡がるという方法論を、私は実践しています。

　世帯の方が引越し先を選ぶときには、まず家賃、つぎに間取り、そして立地が前提となり、内覧の時点で、引越し先は絞り込まれていると思われます。もちろん多少のブレはあるでしょうけども、その３点こそ引越しする理由の上位にあたるためです。皮肉な物言いをしますが、ありきたりな賃貸アパート経営者が物件を自慢するスペックと似ているのものの、そういう者には空室が発生しても原因がわかりません。供給側として、需要に明るくなく、物件に対する客観性が欠如しているためです。

　客観性について掘り下げると、「あったら嫌だ項目」と「ないと嫌だ項目」とが拮抗していると考えられます。家賃が高いと「ないと嫌だ項目」が増えるものの、私の提唱するリメンドにおいて家賃は低いため「あったら嫌だ項目」を減らすことに軸足を置いています。借主から言われなくても修理する項目として、①塗装が剝げてみすぼらしい、②室内に異臭がする、③台所が狭くて小汚い、④トイレの便座が古くて気になる、⑤フロ場が暗くて使いずらい、⑥照明がなくコンセントやスイッチが古くて汚い、の６点が優先されます。およそ家屋は一軒ごとに異なる建物ですが、賃貸にあたり、共通した項目が修理されるべきことをお伝えできたと存じます。リーシングへ到るためには、ほかにも多々あり、物件ごとの修理のコツを掴むことで、費用対効果の高い施工をすることが可能となります。私は、このようなノウハウを蓄積していることを申し添えます。

　ところで、長らく不動産賃貸業は「貸主優位」な慣習に捉われていました。そのために不利益を被る借主が大勢いたことから、借地借家法という「借主保護」の法律が整備された経緯があるのです。私は、自分と家族が借家で辛酸を舐めた経験から、借主が賃貸物件のありように敏感になる気持ちがよくわかります。いまや賃貸不動産経営管理士として、借地借家法の制度設計は歴史的所産であると先人に感謝するとともに、より良い賃貸物件を借主に供給していくという気概を持っています。「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」を自ら修理し、一戸建て賃貸の物件として地域に供給することが、私の使命ではないかとも感じています。当該空き家を少しでも減らし、ニーズの高い世帯へ提供することは、社会全体として俯瞰したときに、とても有意義な活動であると結論したためです。

　むろん、私の出来ることは甚だ限られており、空き家の趨勢全体に影響を及ぼすものではないと弁えています。しかしながら、このビジネスモデルを広めることで、空き家が減り、世帯の方が納得して居住し、オーナーが儲かるのではないかと思い付きました。ひいては、広範に居住環境を整えることになるのではないかとも考えました。

　世帯向けに居住してもらえるような物件を所有し、我こそは一戸建て賃貸を生業としたいという方に、私はお付合いいたします。初期投資は工具器具等購入60万円、コンサルティング料金40万円、物件代金120万円、修繕費用80万円の合計300万円を元手として、収益還元法による取得物件の24％の利回り（年間家賃収入48万円）を指導いたします。さらに、ノウハウを自分のスキルにしていただくことで、賃貸物件を拡大して年収を増大させることが可能となり、専業への道が開けます。

　コンサルティングは、私のやっていることをありのまま伝授いたします。物件の選定、調査手法、収支計算、接触交渉、法律改正、売買契約、登記手続、修理計画、業者手配、自前工事、募集戦略、案内作成、賃貸借契約、管理業務、確定申告等の一連の流れを親身に指導します。追加料金となりますが、自前工事は私も手伝います。また、提携している士業もおり、相談体制も行き届いています。なお、私は銀行融資を申し込んだ体験がありませんが、某行の融資第二課長に当ビジネスモデルを照会したところ、返済期間15年を組めるが金利は高くなるとのことでした。

　被相続人のご逝去に伴い、相続により取得なされた土地建物について申し上げます。

　相続時点において、相続人は自分の居住している場所を確保していることが多いため、いざ血縁者の土地建物を相続させてもらってもプラスアルファ的な感覚を抱くのではないでしょうか。言い方を変えれば、相続財産は積極的に移住したいと思うような土地建物にはならないのではないでしょうか。空き家問題の原因のなかには、このような発生メカニズムも含まれていると推察されます。一方で、住んでいない土地建物の固定資産税及び都市計画税をきちんと納付しておられると存じます。

　しかしながら、およそ空き家は時間がたつほど加速度的に劣化が進むものです。典型的な部分として、屋根の日焼け、そして水道管の腐食が挙げられるでしょう。ぱっと見には気が付かないまま、家屋の劣化が進んでしまうところが相続人には悩ましいかも知れません。プロである私自身も物件を購入した後、はじめて気が付く所ばかりでした。屋根の日焼けは目視できるのですが、天井のシミが雨漏りかスガ漏りか結露か特定できず、塗り直しは外注丸投げなので費用がかさみました。また、上水道の腐食は、鋼管を専用機器で測定しないと良否がわからないはずですが、水道業者が一瞥しただけでダメ出しされた物件もありました。

　空き家について、私は有効活用を標榜しているものの、年余にわたり放置してしまうと、一戸建て賃貸として修理できない状態になってしまうことをご理解ください。いざとなったら更地にすればいいという御仁もおられるのですが、木造一軒家を取壊すのに120～170万円もの金額を要し、かつ、良心的な解体業者を見つけることは容易ではありません。そして、深川・滝川・留萌の３市において、土地の需要が少なく宅地の流動性に乏しいため、更地を売却できる見込みは限られていると考えられます。

　活用の予定がなければ、思い切って売却し、縁を切り、租税公課の納付を終わらせることを提案します。なにより、建物の所有者は無過失責任であることから、管理義務のほか、夏季の雑草や冬季の積雪による事故がついて回ることが心身ともにご負担となるでしょう。施設賠償責任保険という建物の安全性の維持管理の不備を補償する損害保険があり、空き家も加入できるのですが、あいにく契約している方を見聞きしたことはありません。

　私の知る限り、相続物件を高く売ろうとしている方は、まず売れ残らせてしまいます。売主の言い値で仲介業者は広告募集してくれるので、ご自身の目標を高額売却におく場合は、時間をかけてでも、お好きにして問題ないでしょう。だけれども、手放すことを希望する場合には、売れ残らない方法を選択したほうが現実的な気がします。つまり、売却までの日数を短くすることと、雑草と積雪のトラブルから完全解放されることの２点を重要視するかどうか。当事務所が買取りする場合、どうしても低額となりますが、無条件で売買し、無過失責任を引継ぎます。